Apartman site yönetimi uygulamada büyük önem taşıyan meselelerden birisidir. Bu alanda çok fazla hukuki danışmanlık ve avukatlık hizmeti talep edilir. Çünkü toplu yaşam alanlarında olağan hayatın sağlıklı bir şekilde ilerlemesi çok önemlidir. Buralar her şeyden önce kişilerin birlikte oturduğu yerlerdir. her nekadar apartman ve site yönetiminde hukuki danışmanlık ve avukatlık hizmeti kapsamında olsa da sizden gelen sık sorulan sorulara göre bilgilendirme yapmayı da istedik. Bu çerçevede apartman ve sitelerde yönetimin özelliklerine, hukuki olarak takip edilmesi gereken rutin işlere, malik ve kiracıların hak ve yükümlülüklerine, apartman ve site yönetiminin hak ve yükümlülüklerine, yönetim planına ve düzenli toplantılara, uygulamada görülen problemlere ve bu alanlarda genel olarak hukuki desteğin gerekliliğine değindik. Konunun önemi göz önüne alınarak sorulara verdiğimiz cevapların dikkatlice okunmasını tavsiye ederiz.
Site yönetimleri işçi statüsünde eleman çalıştırırsa ya da kapıcı dahi (yani bir kişi) çalıştırıyorsa, çalışanı için iş güvenliği uzmanı ve işyeri hekimi bulundurmak ya da bu kişilerin yürüteceği hizmetin tamamını veya bir kısmını ortak sağlık ve güvenlik birimlerinden hizmet alarak yerine getirmek zorunda. İş güvenliği uzmanı veya işyeri hekimi görevlendirmeyen site yönetimleri görevlendirmediği her bir kişi için beş bin Türk Lirası, aykırılığın devam ettiği her ay için yine beş bin Türk Lirası idari para cezası ile karşı karşıya kalabilir. Bu sonuçla örneğin her iki pozisyondaki kişileri görevlendirmeyen yönetimler adına 5.000 TL x2= 10.000 TL ceza uygulanacak demektir. Demek ki bir yıl boyunca iş güvenliği uzmanı veya işyeri hekimi çalıştırmayanlar 120.000 TL gibi ciddi bir ceza ile yüzleşmek zorunda kalabilir.
Ortak yerler üzerinde çeşitli nedenlerden dolayı daha fazla payı olduğunu, daha fazla kullanım hakkı olduğunu söyleyen kat malikleri çıkabilmektedir. Oysa kanunen kat malikleri ortak yerlere arsa payları oranında “ortak mülkiyet” hükümlerine göre malik sayılırlar. Hatta kullanım niteliği gereği, asansör, çatı gibi yerlerden her kat maliki, arsa payı ne olursa olsun, eşit olarak kullanma hakkına sahiptir. Bunun aksine sözleşme dahi yapılamamakta, yapılırsa geçersiz sayılmaktadır. Ayrıca, kat malikleri ortak yerlerde kat maliklerinin muvafakatini almadan değişiklik ve ilaveler de yapamazlar. Bu nedenle her kat maliki, kendisinin ortak yerlerden yararlanmasını engelleyen diğer kat maliki ve şahıslara karşı, “müdahalenin men’i” adı verilen davayı açabilir.
Kapıcı daireleri ortak mahallerdir. Ortak mahallerin maliki tüm bölüm malikleridir. Bu gibi bölümlerle ilgili bir tasarruf yapılacaksa oy çokluğu yeterli değildir, oy birliği gerekir. Yani tüm bağımsız bölüm maliklerinin oyunun alınması şarttır, Kat maliklerinin çoğunluğunun oyu yeterli değildir. Bu sayede kiraya verilmesi mümkündür.